‘రెరా’తో ఎవరికి లాభం?

క్రయ విక్రయదారులకు ప్రయోజనం రియల్ ప్రాజెక్టులు నమోదు తప్పనిసరి నియమాలు ఉల్లంఘిస్తే జరిమానాలు, శిక్షలు తొలి జరిమానా మహారాష్ట్ర చెంబూర్‌లో అమలు నామమాత్రంగా పెరగనున్న ధరలు రియల్ ఎస్టేట్ రెగ్యులేటరీ అథారిటీ (రెరా) అమలు, సంస్థ కార్యాలయం త్వరలోనే ప్రారంభించబోతున్న నేపథ్యంలో ఈ అథారిటీతో ఎవరికేం లాభమనే ప్రస్తావన తెరపైకి వచ్చింది. ఒక్క హైదరాబాద్ నగరంలోనే కాదు రాష్ట్ర వ్యాప్తంగా ఉన్న రియల్ రంగంలోని చాలా మందిలో ఈ చర్చ మొదలైంది. వాస్తవానికి రెరా కార్యరూపంలోకి వచ్చినందువల్ల […]

క్రయ విక్రయదారులకు ప్రయోజనం
రియల్ ప్రాజెక్టులు నమోదు తప్పనిసరి
నియమాలు ఉల్లంఘిస్తే జరిమానాలు, శిక్షలు
తొలి జరిమానా మహారాష్ట్ర చెంబూర్‌లో అమలు
నామమాత్రంగా పెరగనున్న ధరలు

రియల్ ఎస్టేట్ రెగ్యులేటరీ అథారిటీ (రెరా) అమలు, సంస్థ కార్యాలయం త్వరలోనే ప్రారంభించబోతున్న నేపథ్యంలో ఈ అథారిటీతో ఎవరికేం లాభమనే ప్రస్తావన తెరపైకి వచ్చింది. ఒక్క హైదరాబాద్ నగరంలోనే కాదు రాష్ట్ర వ్యాప్తంగా ఉన్న రియల్ రంగంలోని చాలా మందిలో ఈ చర్చ మొదలైంది. వాస్తవానికి రెరా కార్యరూపంలోకి వచ్చినందువల్ల రియల్ ఎస్టేట్ రంగంలో పారదర్శకత, జవాబుదారీతనం పెరుగుతుంది. ఫలితంగా ఇటు విక్రయదారులకు, అటు కొనుగోలుదారులకు ప్రయోజనకరమే. రెరాలో నమోదుచేసుకున్న నిర్మాణదారుల్లో స్వేచ్చ పెరుగుతుంది. కొనుగోలుదారుల్లో నమ్మకం కుదురుతుంది. ఫలితంగా ప్రాజెక్టులన్నీ నిర్ణీత గడువులోపు పూర్తవ్వడం సర్వసాధారణమవుతుంది. దీంతో మార్కెట్‌లో డెవలపర్లది బ్రాండ్ పడుతుంది. విస్తృత ప్రచారంలోకి వస్తుంది. కొనుగోలుదారులు వారనుకున్న సమయానికి గృహప్రవేశాలు చేసుకునే వీలు కలుగుతుంది. ఇలా రెరాతో రెండు వర్గాలకు ప్రయోజనం చేకూరుతుంది. అయితే, చిక్చు వచ్చిపడిందల్లా రెరాలో నమోదు చేసుకోకుండా విక్రయాలు జరిగితేనే. రెరాలో నమోదు చేసుకోని ప్రాజెక్టులోని నిర్మాణాలను కొనుగోలుచేస్తేనే సమస్య మొదటికి వస్తుంది.

నమోదు తప్పని సరి: జనవరి 1, 2017 తర్వాత ప్రారంభించిన ఏ నిర్మాణ ప్రాజెక్టు, అభివృద్ధి చేస్తున్న లేఅవుట్‌లు, వెంచర్లు రియల్ ఎస్టేట్ రెగ్యులేటరీ అథారిటీ(రెరా) పరిధిలోకి వస్తాయి. 500 మీ.లు పైబడిన స్థలంలో లేదా 8 ఫ్లాట్లకు మించి నిర్మాణం చేపడుతున్న బహుళ అంతస్థుల భవన సముదాయాలన్నీ రెరాలో నమోదు చేసుకోవాల్సిందే. 50 శాతం నిర్మాణం, లేఅవుట్ లేదా వెంచర్ పూర్తిచేసినా, ఆక్యుపెన్సీ సర్టిఫికెట్(ఓసి), నిరభ్యంతర ధృవీకరణ పత్రం(ఎన్‌ఓసి) తీసుకోని ప్రాజెక్టులను ప్రస్తుతం కార్యరూపంలోకి వచ్చిన రెరాలో రిజిష్ర్టేషన్ చేసుకోవాల్సిందే. నగరాభివృద్ధి సంస్థలు, డైరెక్టర్ టౌన్ అండ్ కంట్రీ ప్లానింగ్(డిటిసిపి) విభాగం, పురపాలక సంస్థలు, పురపాలక సంఘాలు, పంచాయితీలు, మౌలిక వసతుల కల్పన సంస్థ(టిఎస్‌ఐఐసి)ల నుండి అనుమతులను మంజూరు చేసిన ప్రాజెక్టులన్నీ రెరా పరిధిలోకి వస్తాయి. చాలా మంది హైదరాబాద్ మహానగరానికే సంబంధించింది ఈ రెరా అనే అభిప్రాయంలో ఉన్నవారి ఆలోచన సరికాదు.

ఈ అథారిటీ తెలంగాణ రాష్ట్ర వ్యాప్తంగా రియల్ ఎస్టేట్ రంగంలోని వారందరికీ వర్తిస్తుంది. కేవలం ఇతర రాష్ట్రాల్లోకి వెళ్ళి రియల్ వ్యాపారం చేసేవారందరూ ఆయా రాష్ట్రాల్లోని రెరా సంస్థ వద్ద తమ పేర్లను నమోదు చేసుకోవాల్సిందే. జరిమానాలు, శిక్షలు తప్పవుః రెరాలో నమోదు చేయనివారికి, అలాగే నమోదు చేయకుండా నిర్మాణదారులు, లేఅవుట్లను రూపొందిస్తున్నవారు విక్రయాలు జరిపితే జరిమానాలు, శిక్షలు తప్పవని అధికారులు హెచ్చరిస్తున్నారు. వచ్చే సెప్టెంబర్‌లో రెరా కార్యాలయం ఏర్పడుతుందని, ప్రస్తుతం అనుమతులు తీసుకుని పనులు ప్రారంభించిన వారికి తమ ప్రాజెక్టును నమోదు చేసుకునేందుకు 3 నెలలు లేదా 90 రోజుల సమయాన్ని కేటాయిస్తున్నట్టు, ఈ నిర్ణీత గడువులోపు తమతమ ప్రాజెక్టులను రెరాలో నమోదు చేసుకోవాల్సి ఉంటుంది. లేని పక్షంలో డెవలపర్లకు ప్రాజెక్టు వ్యయంలో 5 శాతం, ఏజెంట్లకైతే ప్రతి రోజు రూ. 10 వేలు లేదా ప్రాజెక్టు వ్యయంలో 5 శాతం జరిమానాగా విధించబడుతుంది.

రెరాలో నమోదు చేయకుండా విక్రయించడం గానీ ప్రచారం చేసుకోరాదు. ఒక వేళ నమోదు చేయకుండా విక్రయాలు జరిపితే ప్రాజెక్టు వ్యయంలో 10 శాతం జరిమానా విధిస్తారు. జరిమానాను విధించిన తర్వాతనైనా రెరాలో నమోదులేకుండా అమ్మకాలు కొనసాగిస్తే జరిమానాలతోపాటు 3 సం.లు జైలు శిక్ష తప్పదని అధికారులు వెల్లడిస్తున్నారు. డెవలపర్లు, ఏజెంట్లు ఎవరైనా రెరా నియమాలను విధిగా పాటించాలి. నమోదు చేశామని నియమనిబంధనలను పాటించకపోతే మాత్రం నిర్మాణంలోని ప్రాజెక్టు వ్యయంలో 5 శాతం ప్రతిరోజు చెల్లించాల్సిందే. జరిమానాలను విధించే అప్పిలేట్ ట్రిబ్యునల్ ఆదేశాలను ఉల్లంఘిస్తే డెవలపర్లు ప్రతిరోజు తమ పథకం వ్యయంలో 10 శాతం జరిమానా ప్రతిరోజు చెల్లించాలి లేదా మూడేళ్ళు జైలు శిక్ష విధించే పరిస్థితులున్నాయి. ఒక సందర్భంలో ఏకకాలంలో రెండునూ విధించవచ్చును. ఏజెంట్లకు ప్రాజెక్టు వ్యయంలో 10 శాతం జరిమానా లేదా ఏడాది జైలు శిక్ష ఉంటుంది.

మొదటి శిక్ష అమలు: రెరా అమలులోకి వచ్చిన తర్వాత దేశంలో మొట్టమొదటిసారిగా మహారాష్ట్రలో శిక్షలు విధించడం జరిగింది. చెంబూర్‌కు చెందిన సాయి ఎస్టేట్ కన్సల్టెన్స్ తొలిసారి రెరా విధించే జరిమానా బారినపడింది. మహారాష్ట్ర రెరాలో నమోదు చేయకుండా పలు నివాస ప్రాజెక్టులను నమోదు చేయకుండా 12 రోజుల పాటు ప్రకటనలు చేసింది. ఇందుకుగానూ మహారాష్ట్ర రెరా సంబంధిత సాయి కన్సల్టెన్స్‌కు రూ. 12 లక్షలను జరిమానాగా విధించింది. రెరా నిబంధనల ప్రకారం ప్రాజెక్టులను నమోదు చేయకుండా నిర్మించడమే కాదు ప్రకటనలు కూడా చేయరాదని ఈ జరిమానాతో దేశ వ్యాప్తంగా హెచ్చరికలు వెలువడ్డాయి.

ఎవరికి ప్రయోజనంః రియల్ ఎస్టేట్ రంగంలో పారదర్శకంగా నిర్మాణాలు, లేఅవుట్లు చేసే సంస్థల సంఖ్య పెరుగుతుంది. తద్వారా ఆయా డెవలపర్ల మధ్య ఆరోగ్యకరమైన పోటీ నెలకొంటుంది. నిర్మాణ ప్రాజెక్టుల్లో మునపటి మాదిరిగా కాకుండా కట్టడాల్లో నిర్మాణ సామర్థం పెరుగుతుంది. సకాలంలో పథకాలు పూర్తిచేస్తారు. పనుల్లో నాణ్యత మరింతగా పెరుగుతుంది. దీంతో కొనుగోలుదారుల్లో పూర్తిస్థాయి నమ్మకం ఏర్పడుతుంది. ఫలితంగా ఎవరైనా కొనుగోలు చేసేందుకు ముందుకు వస్తారు. రెరాతో కొనుగోలుదారులకు కలిగే ప్రధాన ప్రయోజనం వడ్డీ భారం తగ్గుతుంది. గతంలో నిర్మాణం జాప్యమైనంత కాలం బ్యాంక్‌ల నుండి రుణం తీసుకున్న వారికి వడ్డీ భారంగా మారేది. కానీ, ఇప్పుడు రెరా రావడంతో ప్రాజెక్టు ఎంత ఆలస్యమైనా వడ్డీ డెవలపర్లు చెల్లించాల్సి వస్తుంది. అధిక శాతం మంది పారదర్శకతను చూసి పెట్టుబడులు పెట్టేందుకు ఆసక్తిని కనబరుస్తారు. నిర్మాణ పథకాలు, లేఅవుట్ వెంచర్లు సకాలంలో పూర్తిచేయడంతో కొనుగోలుదారుల్లో సంతోషం కలుగుతుంది. నిర్ణయించుకున్న ముహూర్తంకు గృహప్రవేశాలు జరుగుతాయి. నిర్మాణాల్లో నాణ్యతకు భరోసా ఉండటంతో పాటు అన్నిరకాలుగా ప్రయోజనం కొనుగోలుదారులకు చేకూరుతున్నందున నిశ్చింతగా ఉండే వీలుంటుంది.

రెరాలో నమోదుతో ఒప్పందాల్లోనూ ఎలాంటి పొరపాట్లు లేకుండా జరుగుతాయి. వాస్తవానికి ప్రతి డెవలపర్ నిర్మాణ అనుమతిని పొందిన సమయంలోనే గడువు విధించబడుతుంది. ప్రతి నిర్మాణంలోని ప్లాట్ల దశలను, పథకం వివరాలను వెబ్‌సైట్లలో అప్‌లోడ్ చేయాల్సి ఉంటుంది. మూడు నెలలకొకమారు ఖాళీగా ఎన్నిప్లాట్లున్నాయి. విక్రయించినవి ఎన్ని ఉన్నాయి. నిర్మాణం పూర్తిచేసేందుకు మరెంత కాలం పట్టే వీలున్నదనే విషయాలు ఆ వెబ్‌సైట్‌లో వివరించడం ద్వారా కొనుగోలుదారులకు తాజా సమాచారం లభిస్తుంది. దీంతో వారిలో మరింత భరోసా చేకూరుతుంది.

పెరగనున్న ధరలు: రెరా అమలుతో రియల్ ఎస్టేట్ రంగంలో కాస్తంత ధరలు పెరిగే అవకాశాలున్నట్టు ఈ రంగంలోని నిపుణులు వెల్లడిస్తున్నారు. ప్రతి చ.అ.కు రూ. 300500ల వరకు, ప్రతి చ. గ.కు రూ.200300లు అధికంగా విక్రయిస్తారనే చర్చ జరుగుతుంది. ప్రస్తుతం నగరం, శివారులో సుమారు 10 కోట్ల చ.అ.లు నిర్మాణలో అంటే బహుళ అంతస్థుల భవన సముదాయాలు, లేఅవుట్లు, గేటేడ్ కమ్యూనిటీ విల్లాలు, గ్రూప్ హౌసింగ్‌లుగా ఉంటాయనే అంచనా ఉన్నది. వీటిని రెరాలో నమోదు చేయడం వల్ల పథకం వ్యయంలో 70 శాతం నిధులను ముందే ఖాతాలో జమచేయాల్సి ఉంటుంది. నాణ్యతకు పూర్తిస్థాయిలో బాధ్యత వహించాలి. సకాలంలో నిర్మాణాన్ని పూర్తిచేయడంతోపాటు కొనుగోలుదారులకు భరోసాను కల్పించాలి. ఇత్యాది కారణాల వల్ల కొద్దిమొత్తంలో ధరలను పెంచడం సర్వసాధారణమని ఇటు అధికారులు, అటు రియల్టర్లు స్పష్టంగా వెల్లడిస్తున్నారు.

                                                                                                                                   – మంచె మహేశ్వర్

Comments

comments

Related Stories: